Üürilepingu uued reeglid: leppetrahv on lubatud ja võlgnevusega saab kiiremini lõpetada

Eluruumi üürisuhe on Eestis pikka aega olnud üürnikule tugevalt kaldu – ja suures osas on see nii ka praegu. Viimaste aastate muudatused võlaõigusseaduse üürisätetes on aga andnud üürileandjale kolm konkreetset asja, mida varem ei olnud: võimaluse leppida kokku leppetrahvis, madalama lävendi võlgnevuse tõttu lepingu ülesütlemiseks ja õiguse nõuda tagatisraha taastamist. Kui teie eluruumi üürileping pärineb varasemast ajast, ei kasuta see tõenäoliselt ühtegi neist. See artikkel on üldine teave, mitte õigusnõustamine.

Leppetrahv: nüüd võimalik, aga ainult mitterahalise kohustuse eest

Kõige suurem muutus puudutab leppetrahvi. Vana reegel oli lihtne: eluruumi üürilepingus leppetrahvi kokku leppida ei saanud. Nüüd sätestab võlaõigusseaduse § 287 tunduvalt peenema jaotuse, ja seda tasub täpselt lugeda.

• Rahalise kohustuse rikkumise eest on leppetrahv endiselt tühine. Kokkulepe, mis kohustab üürnikku maksma leppetrahvi näiteks üüri hilinemise eest, ei kehti. Viivist tohib nõuda, leppetrahvi mitte.
• Tühine on ka kokkulepe, mis seob üürniku seadusest tuleneva õiguse kasutamise rahasumma maksmisega. Üürnikult ei tohi küsida tasu selle eest, et ta kasutab peatükis ettenähtud õigusi.
• Mitterahalise kohustuse olulise rikkumise eest tohib leppetrahvis kokku leppida. See on uus.

Kehtiva leppetrahvikokkuleppe tingimused on ranged. Kokkulepe peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, ja – see on praktikas kõige olulisem – rikkumine, mille eest leppetrahvi nõutakse, peab olema täpselt kindlaks määratud. Üldsõnaline klausel stiilis „lepingu rikkumise korral tasub üürnik leppetrahvi“ ei tööta. Kirjas peab olema, millise konkreetse teo eest.

Ülempiirid, mida ei tohi ületada

• Ühe rikkumise eest kuni 10% kokkulepitud kuu üürist ning kõrvalkuludest ja hoone korrashoiukuludest
• Ühes kuus kokku kuni 20% samadest summadest

Ehk kui üür koos kõrvalkuludega on 700 eurot kuus, on ühe rikkumise leppetrahvi lagi 70 eurot ja kuu peale kokku 140 eurot – ükskõik mitu rikkumist ka poleks. Neid piire ületav kokkulepe ei anna üürileandjale rohkem õigusi, vaid seab kogu klausli ohtu.

Praktilised näited mitterahalistest kohustustest, mille rikkumise saab täpselt kirja panna: suitsetamine eluruumis, lemmiklooma pidamine ilma kokkuleppeta, eluruumi andmine allüürile ilma üürileandja nõusolekuta, korduv keeldumine lubada üürileandjat kokkulepitud ajal ülevaatusele.

Võlgnevus: lävend on kaks kuud, mitte kolm

Võlaõigusseaduse § 316 lubab üürileandjal üürilepingu erakorraliselt üles öelda tasumisega viivitamise tõttu. Lävend on varasemast madalam. Üles võib öelda, kui:

1. üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega; või
2. võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluvat üüri; või
3. võlgnetavad kõrvalkulud või korrashoiukulud ületavad kahe kuu vastavaid kulusid.

Kiirustada siiski ei saa. Enne ülesütlemist peab üürileandja andma üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja ja hoiatama, et tähtaja jooksul tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. Ilma selle hoiatuseta ülesütlemine ei pea vastu.

Teine lõks: ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus nõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kui üürnik on näiteks omal kulul kõrvaldanud puuduse, mille eest vastutab üürileandja, võib tal see õigus olla. Enne ülesütlemist tasub arvestus üle vaadata.

Kui ülesütlemiseni jõuab, on vorm oluline – selleks sobib üürilepingu ülesütlemise avaldus.

Tagatisraha: taastamise õigus ja hoiustamise kohustus

Tagatisraha reeglid on paragrahvis § 308 ja neid teatakse tihti poolikult.

• Tagatisraha võib olla kuni kolme kuu üüri ulatuses.
• Üürnik võib selle maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades; esimene osa pärast lepingu sõlmimist. Nõue tasuda kogu summa enne võtmete üleandmist ei vasta seadusele.
• Uus: kui üürileandja on tagatisraha arvelt oma nõude rahuldanud, võib ta nõuda tagatisraha taastamist kokkulepitud ulatuses – jällegi kolmes osas.
• Üürileandja peab tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi, vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha.
• Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist oma nõudest teatanud.
• Tagatisraha ei kuulu üürileandja pankrotivarasse.

Kui tagatisraha jääb põhjuseta tagastamata, on vormistatud nõue tõhusam kui e-kiri – vt tagatisraha tagastamise nõue.

Mida oma üürilepingus üle vaadata

1. Kustutage leppetrahv rahaliste kohustuste pealt. Kui lepingus on leppetrahv üüri hilinemise eest, on see säte tühine. Viivis on õige vahend.
2. Kui soovite leppetrahvi kasutada, määrake rikkumised täpselt. Loetlege konkreetsed teod ja hoidke summad 10% / 20% piirides.
3. Kontrollige tagatisraha sätet. Kas see lubab osamakseid? Kas taastamise õigus on kirjas? Kas hoiustamise kohustus on mainitud?
4. Vaadake üle ülesütlemise kord. 14-päevane hoiatus ei ole valikuline.
5. Fikseerige seisukord üleandmisel. Ilma üleandmise-vastuvõtmise aktita on hilisem vaidlus tagatisraha üle sisuliselt sõna sõna vastu.

Kokkuvõte

Leppetrahv on eluruumi üürilepingus nüüd võimalik, kuid ainult mitterahalise kohustuse olulise rikkumise eest, täpselt määratletud rikkumiste puhul ja 10% / 20% piirides. Võlgnevuse tõttu ülesütlemise lävend on kaks kuud ja eeldab 14-päevast hoiatust. Tagatisraha võib nõuda taastamist, kuid see tuleb hoiustada eraldi ja intress kuulub üürnikule. Vanem üürileping ei ole ebaseaduslik – ta lihtsalt jätab need võimalused kasutamata ja võib sisaldada sätteid, mis enam ei tööta.