Üüri tõstmine 2026: reeglid, tähtajad ja millal tõstmine on tühine

Üüri tõstmine on koht, kus heausklik üürileandja teeb kõige sagedamini vea, mis maksab talle kogu tõusu. Võlaõigusseaduse § 299 ei ole soovitus – nõuete rikkumisel on üüri tõstmine tühine. See tähendab, et uus üür lihtsalt ei kehti. See artikkel on üldine teave, mitte õigusnõustamine.

Millal üldse tohib üüri tõsta

Paragrahv 299 lõige 1 seab eelduse tähtajatu üürilepingu puhul:

• Kinnisasja (sh korteri ja maja) üürimisel – iga aasta möödumisel lepingu sõlmimisest. Sama kehtib laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki kohta.
• Möbleeritud tubade ning eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise puhul – iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest.

Tähtajalise üürilepingu puhul on olukord teine: kokkulepitud tähtaja jooksul kehtib kokkulepitud üür, kui pooled ei ole eraldi kokku leppinud selle muutumises (vt allpool § 300).

Eluruumi erireeglid: neli kohustuslikku elementi

Eluruumi puhul on § 299 lõige 2 väga konkreetne. Üürileandja peab teatama üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, vähemalt 30 päeva enne tõstmist, ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida:

1. üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus
2. mis ajast üüri tõstetakse
3. üüri tõstmise põhjendus ja arvestus
4. üüri tõstmise vaidlustamise kord

Kolmas ja neljas punkt on need, mis praktikas puuduvad. „Turuhinnad on tõusnud“ ei ole arvestus. Ja väga vähestes teadetes on kirjas, kuidas üürnik saab tõstmise vaidlustada – kuigi seadus nõuab seda otsesõnu.

Tagajärg: tühisus

§ 299 lõige 3: üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Tühine ei tähenda „vaieldav“ – see tähendab, et tõstmist ei toimunud. Üürnik võib jätkata vana üüri maksmist ja enammakstu tagasi nõuda.

Kuna vorminõue on range, tasub kasutada valmis vormistatud üüri tõstmise teadet, kus kõik neli elementi on juba olemas.

Kokkulepe üüri perioodilise suurenemise kohta

Alternatiiv iga kord uue teate saatmisele on leppida tõus juba lepingus kokku. § 300 lubab seda, kuid ainult kolme tingimuse üheaegsel täitmisel:

1. üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, ja
2. üür ei suurene rohkem kui kord aastas, ja
3. üüri suurenemise ulatus või arvestamise alus on täpselt kindlaks määratud – konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina.

Tähelepanu esimesele tingimusele: kolmeaastane tähtaeg. Tavalises üheaastases üürilepingus olev indekseerimisklausel neid tingimusi ei täida. Ja kui pooled on kokku leppinud, et üür suureneb üürniku teavitamisel, teatab üürileandja sellest vähemalt 30 päeva ette, samuti kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Kolm levinud viga

• Suuline või möödaminnes tehtud teade. Telefonikõne ei vasta vorminõudele. Kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm tähendab praktikas e-kirja või sõnumit, mida saab hiljem esitada.
• Põhjenduse asemel viide turule. Seadus nõuab põhjendust ja arvestust. Kui alus on kulude kasv, näidake, millised kulud ja kui palju.
• Indekseerimisklausel lühiajalises lepingus. Ilma kolmeaastase tähtajata ei vasta see § 300 tingimustele.

Mida üürnik saab teha

Kui teade on puudulik – puudub põhjendus, arvestus või vaidlustamise kord, või jääb etteteatamine alla 30 päeva – tasub sellele kirjalikult tähelepanu juhtida enne uue summa maksmist. Kui teade on korrektne ja tõus ei sobi, on tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaeg eluruumi puhul kolm kuud (§ 312).

Kokkuvõte

Eluruumi üüri tõstmine nõuab tähtajatu lepingu puhul aasta möödumist, 30-päevast etteteatamist kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning teadet, mis sisaldab uut summat, jõustumisaega, põhjendust koos arvestusega ja vaidlustamise korda. Puuduv element muudab tõstmise tühiseks. Perioodilise tõusu saab lepingusse kirjutada ainult vähemalt kolmeaastase tähtajaga lepingus, kus tõus on täpselt määratletud ja toimub maksimaalselt kord aastas.